【FP解説】親が認知症になると実家は売却できない？介護費と空き家リスクに備える方法

親が認知症になると、親名義の実家を子どもだけの判断で売却することは難しくなる可能性があります。

理由はシンプルで、不動産の売却には所有者本人の意思確認が必要だからです。

親が施設に入ることになり、「実家を売って介護費に充てたい」と思っても、本人の判断能力が大きく低下していると、家族だけでは手続きを進めにくくなります。

この記事では、家計管理とライフプラン相談を行うFPの視点から、親が認知症になった場合に実家の売却で起きやすい問題、成年後見制度と家族信託の違い、親が元気なうちにできる準備を整理します。

なお、この記事は一般的な情報整理です。実際の不動産売却、成年後見、家族信託、税務判断は、司法書士・弁護士・税理士などの専門家に確認してください。

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結論：親が認知症になる前に、実家の扱いを決めておくことが大切です

結論からいうと、親名義の実家がある家庭では、親が元気なうちに「将来、実家をどうするか」を話し合っておくことが大切です。

親が認知症になった後でも、成年後見制度などの選択肢はあります。ただし、成年後見制度は本人の財産を守るための制度であり、家族が希望するタイミングや条件で必ず売却できるとは限りません。

一方、親に契約内容を理解できる判断能力がある段階なら、家族信託を検討できる場合があります。家族信託では、親の財産を親のために管理するルールを事前に決め、将来の不動産管理や売却に備えます。

ただし、家族信託もすべての家庭に必要な制度ではありません。大切なのは、実家・預金・介護費・兄弟姉妹の関係を整理したうえで、「わが家に必要な準備は何か」を確認することです。

親が認知症になると実家を売却できないと言われる理由

親名義の家は、子どもが勝手に売れません

実家が親名義の場合、その家を売るかどうかを決めるのは原則として所有者である親本人です。

子どもが長年介護している、固定資産税を払っている、空き家の管理をしている。そうした事情があっても、名義が親である以上、子どもが自分の判断だけで売却することはできません。

不動産売却では、司法書士や不動産会社が本人の意思確認を行います。本人が売却内容を理解し、自分の意思で売ると判断できるかが重要です。

認知症の診断があるから直ちに売却できない、という単純な話ではありません。ただ、症状が進み、契約内容や売却の意味を理解することが難しいと判断されると、通常の売却手続きは進めにくくなります。

困るのは相続前の介護期間です

「実家の売却」と聞くと、相続後の話だと思うかもしれません。

しかし、家計に影響が出やすいのは、親が亡くなる前の介護期間です。

• 施設入居の一時金を払いたい
• 月々の介護費を親の資産から出したい
• 空き家になった実家の固定資産税や修繕費を払いたい
• 誰も住まない家を早めに売って管理負担を減らしたい

親の預金だけで介護費をまかなえない場合、実家を売って資金を作る選択肢が出てきます。そこで売却が進まないと、子どもが一時的に立て替えたり、兄弟姉妹で費用負担を話し合ったりする必要が出ます。

ここが、FPとして最も注意してほしいポイントです。実家が売れない問題は、法律だけでなく、子ども世代の家計とライフプランに直結します。

実家が売却できないと子どもの家計に起きること

介護費の立て替えが長期化することがある

親の年金や預金で介護費が足りない場合、子どもが立て替えるケースがあります。

数万円なら一時的に対応できても、施設費、医療費、介護用品、交通費、実家の維持費が重なると、子ども世代の家計には大きな負担になります。

40代から50代は、住宅ローン、教育費、老後資金の準備が重なる時期です。親の実家を売却できないことで、子ども自身の資産形成が遅れることもあります。

空き家でも固定資産税や管理費はかかります

親が施設に入り、実家に誰も住まなくなっても、家の維持費はなくなりません。

• 固定資産税
• 火災保険料
• 修繕費
• 庭木や草刈りなどの管理費
• 遠方の場合の交通費

家は住まなくなった瞬間に「思い出の場所」から「管理が必要な資産」に変わります。

売る、貸す、維持する。どの選択肢を取るにしても、親本人の意思確認ができるうちに方向性を決めておく方が、家族の負担は小さくなります。

兄弟姉妹で「誰が払うのか」が揉めやすくなります

親の介護費や実家の維持費を、兄弟姉妹で平等に負担できるとは限りません。

近くに住む子どもだけが実家管理をしている。長男や長女だけが費用を立て替えている。他の兄弟姉妹には実態が伝わっていない。

こうした状態が続くと、「なぜ自分だけ負担しているのか」「親のお金はどうなっているのか」という不信感が生まれやすくなります。

親の実家の話は、売却手続きだけでなく、家族間の情報共有の問題でもあります。

認知症発症後の選択肢：成年後見制度で売却できる場合もあります

親の判断能力が低下した後に不動産売却を検討する場合、成年後見制度を利用する選択肢があります。

成年後見制度は、判断能力が不十分な本人を保護し、財産管理や身上保護を支援するための制度です。

ただし、成年後見制度は家族の都合で財産を自由に動かすための制度ではありません。あくまで本人の利益を守ることが目的です。

居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要です

民法では、成年後見人が成年被後見人に代わって居住用不動産を処分するには、家庭裁判所の許可が必要とされています。

参考：e-Gov法令検索「民法」

つまり、親が住んでいた実家を売る場合、後見人がいれば必ず自由に売れる、というものではありません。

売却が本人の生活や介護に必要か、本人の利益に合うかなどを確認しながら進めることになります。

成年後見制度は「発症後の対応」、家族信託は「発症前の準備」

成年後見制度と家族信託は、どちらが良い悪いではなく、使うタイミングと目的が違います。

項目	成年後見制度	家族信託
主なタイミング	判断能力が低下した後に利用を検討	親が契約内容を理解できるうちに契約を検討
目的	本人の保護	親の財産を親のために管理するルール作り
実家売却	居住用不動産は家庭裁判所の許可が必要	契約内容に沿って受託者が管理・処分できる場合がある
注意点	家族の希望通りに進むとは限らない	親の判断能力が低下した後では契約できない可能性がある

親の判断能力がすでに大きく低下している場合は、家族信託ではなく成年後見制度などを確認する段階です。

一方、親とまだ話し合える段階なら、家族信託を含めて事前対策を比較する価値があります。

家族信託で実家売却に備える考え方

家族信託は、信託法にもとづく財産管理の仕組みです。

親が委託者兼受益者となり、子どもなど信頼できる人を受託者として、親の財産を親のために管理するルールを契約で決めます。

参考：e-Gov法令検索「信託法」

実家を信託財産に入れると、管理方針を決めやすくなります

実家を家族信託の対象にする場合、将来どのような条件で管理・売却するかを契約で設計します。

たとえば、親が施設に入居し、実家に戻る見込みが低くなった場合に、受託者である子どもが売却手続きを進め、売却代金を親の介護費や生活費に充てる、という設計を検討することがあります。

ただし、実際にどこまで可能かは、契約内容、不動産の状態、家族構成、税務、登記実務によって変わります。自己判断で進めず、専門家と確認しながら設計してください。

家族信託は相続税対策そのものではありません

家族信託を検討するときに注意したいのが、「節税目的」と混同しないことです。

家族信託の主な目的は、親の財産を親のために管理しやすくすることです。相続税を直接減らす制度ではありません。

不動産を信託する場合は、登記費用、専門家報酬、契約後の管理、将来の売却時の税金なども確認が必要です。

税金が絡む家庭では、司法書士だけでなく税理士にも確認しておきましょう。

おやとこは実家売却と介護費の不安を相談しやすい家族信託サービスです

親の認知症、実家の売却、介護費の支払いに不安がある場合、相談先のひとつとして家族信託のおやとこ があります。

おやとこは、認知症による資産凍結に備える家族信託サービスです。公式LPでは、無料相談・資料請求、全国対応、夜間や土日の相談、親への説明同席、家族信託専用アプリなどが案内されています。

費用については、公式LPで初期費用121,000円から、月額費用2,728円からと表記されています。ただし、実際の費用総額は、信託する財産、不動産の有無、登記や専門家対応の内容によって変わるため、無料相談で見積もりを確認してください。

運営会社は、公式LPの会社概要で「株式会社こころのカンパニー（旧：トリニティ・テクノロジー株式会社）」と表記されています。

おやとこが向いているのは、次のような家庭です。

• 親名義の実家があり、将来売却する可能性がある
• 親の物忘れが増え、介護や施設入居を意識し始めた
• 親の預金や不動産を、親の介護費に使える状態にしておきたい
• 兄弟姉妹がいて、親のお金の管理で揉めたくない
• 家族だけで親に切り出すのが難しい

反対に、親名義の不動産がなく、預金も少額で、複雑な財産管理が不要な家庭では、家族信託が大げさになる可能性もあります。

そのため、最初から契約を前提にするのではなく、「わが家は家族信託が必要なケースか」を確認する使い方が合っています。

＼わが家に家族信託が必要か確認／

おやとこを検討する前に確認したい5つの質問

無料相談を使う前に、次の5つを家族で整理しておくと話が進みやすくなります。

1. 親は実家を将来どうしたいと思っているか

売りたいのか、残したいのか、誰かに住んでほしいのか。親の希望を先に聞くことが大切です。

家族信託は、親の財産を子どもが自由に使うための仕組みではありません。親の希望を将来も実現しやすくするための準備です。

2. 介護費はどの資産から払う予定か

親の年金、預金、保険、不動産売却代金、子どもの立て替え。介護費の支払い元を整理してください。

実家売却を前提にしているなら、親が元気なうちに売却条件や家族の合意を確認しておく必要があります。

3. 受託者になれる家族がいるか

家族信託では、受託者が財産管理を担います。

受託者には、帳簿作成、領収書保存、家族への説明などの責任があります。おやとこ公式LPでは、契約後の管理を支援する家族信託専用アプリが案内されていますが、誰が管理を担うかは事前に決める必要があります。

4. 兄弟姉妹にどう共有するか

兄弟姉妹がいる場合、親と一部の子どもだけで話を進めると、後から不信感が出ることがあります。

家族信託を使うかどうかに関係なく、親の実家、預金、介護費の話は早めに共有しましょう。

5. 家族信託以外の選択肢も比較したか

任意後見、遺言、生前贈与、生命保険、不動産売却、賃貸活用など、家庭によって検討すべき方法は違います。

無料相談では、「家族信託をした方がいいですか」だけでなく、「家族信託以外の方法も含めて、わが家に合う準備は何ですか」と聞くのがおすすめです。

親に実家売却や家族信託の話を切り出す言い方

親にお金や実家の話を切り出すときは、言い方がとても大切です。

いきなり「認知症になったら家が売れないから」と伝えると、親は責められているように感じるかもしれません。

おすすめは、親を管理する話ではなく、親の希望を守る話として伝えることです。

• 「お母さんが望む介護を受けられるように、元気なうちに希望を聞いておきたい」
• 「実家を将来どうしたいか、一緒に考えておきたい」
• 「兄弟で揉めないように、同じ情報を見られる形にしておきたい」
• 「必要なければ契約しなくていいから、無料相談で選択肢だけ確認しない？」

家族信託は、親の財産を子どもが奪うための話ではありません。親の生活費や介護費を、親のために使いやすくする準備です。

親が元気なうちに話せる家庭ほど、選べる対策は多くなります。

おやとこの詳しい評判・費用・デメリットはこちら

おやとこを検討するなら、サービス内容、費用、デメリット、向いている家庭を先に確認しておきましょう。

Money-Leafでは、家計管理専門のFP目線でおやとこの評判・費用・デメリットを詳しく解説した記事も作成しています。

実家売却や介護費の不安からおやとこを知った方は、先にこちらを読むと、無料相談で何を確認すべきかが整理しやすくなります。

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よくある質問

Q1. 親が認知症になると実家は売却できなくなりますか？

A. 一律に売却できないわけではありません。ただし、売却内容を理解して判断する能力が大きく低下している場合、通常の売却手続きは進めにくくなります。状況によっては成年後見制度などの確認が必要です。

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Q2. 子どもが固定資産税を払っていれば、実家を売れますか？

A. 固定資産税を払っていることと、不動産を売却する権限があることは別です。名義が親であれば、原則として親本人の意思確認が必要です。

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Q3. 成年後見制度を使えば実家は売れますか？

A. 売却できる場合はあります。ただし、居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要です。本人の利益に合うかを確認しながら進めることになります。

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Q4. 家族信託は親が認知症になってからでも契約できますか？

A. 家族信託は、親本人が契約内容を理解して判断できることが前提です。すでに判断能力が大きく低下している場合は、契約が難しい可能性があります。

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Q5. おやとこは無料相談だけでも使えますか？

A. 公式LPでは無料相談・資料請求の案内があります。最初は契約を決める場ではなく、「わが家に家族信託が必要か」を確認する場として使うのが自然です。

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Q6. 実家売却のためだけに家族信託を使うべきですか？

A. 家族信託は、実家売却だけで判断するものではありません。親の預金、不動産、介護費、家族構成、受託者候補、費用総額を含めて検討してください。

まとめ：実家が売れない不安は、親が元気なうちに整理しましょう

親が認知症になると、親名義の実家を子どもだけの判断で売却することは難しくなる可能性があります。

問題は、相続後だけではありません。施設費、介護費、空き家の固定資産税や管理費など、親が生きている間にお金の負担が発生します。

成年後見制度は発症後の対応として重要ですが、家族の希望通りに財産を動かすための制度ではありません。

親が契約内容を理解できるうちなら、家族信託を含めた事前対策を検討できます。

実家を売るか、残すか、介護費をどう払うか。ここを曖昧にしたままにすると、将来、子ども世代の家計と兄弟姉妹の関係に負担が出やすくなります。

まずは親の希望、実家の扱い、介護費の支払い元を整理してください。そのうえで、必要なら家族信託のおやとこ の無料相談で、わが家に家族信託が必要かを確認しましょう。

＼親の実家と介護費の不安を無料で確認／

参考：e-Gov法令検索「民法」、e-Gov法令検索「信託法」

更新日：2026年6月27日